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小川哲平の不動産投資ConsultingNote

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平のコンサルティングノート

不動産投資know-how

16 8月

新たなツールを導入しました!









これまでも似たような資料を用いていましたが、
あまり効果が発揮されていませんでした。






管理戸数が増えていくにつれ、
入居者さんからの問い合わせも増えていきました。






なんと今回、そんな悩みを、
CFネッツ企画課のスタッフが解決してくれるツールを作ってくれました!!






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これを、
賃貸契約時に入居者さんにお渡ししていきます。





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中には、
入居時に必要な諸手続きの方法から、
ゴミ出しのマナーやルール、
設備関係のお手入れ方法、
防犯対策や災害対策、
設備トラブル発生時の対処方法に至るまで、





入居者さんの悩みを解決する内容が詰め込まれています








こういった入居者さんへのサービスが、

積もり積もって入居満足度へつながり、

結果として長くお住まい頂くことで、

管理物件のNOIを上げることにつながっていく
と、私は考えています。







企画のS川さん・O島さん、ありがとうございます!








また、
CFネッツのPM事業部では、
更に新たなITシステムを試験導入しました。




これは主に、
部屋探しをしている方が、入居申し込みをより簡単に行える、
というメリットがあります。



また、オーナーさんにとっては、
反響数(問い合わせ数・内見数)がシステム上で明確に集計されるため、
より精緻な反響状況の把握ができ、タイムリーに募集条件の変更が行えるようになります








不動産業界誌などでも、

CFネッツのこれらの取り組みが取り上げられていますので、

期待に恥じないように、より一層、管理会社としての機能強化に努めます。








また、

PM事業部のスキル向上によって、

売買についても積極的に取り組める体制が整いつつあります。






常日頃から、物件の維持管理に携わっている我々であれば、

よりクリティカルに売却のタイミングを検討することができるので、

管理から出口戦略に至るまで、PMスタッフが一貫してサポートができるようになります。








まだまだチャレンジすることが多く、楽しみ甲斐があります!!


引き続きの応援をお願い致します!


































 
2 8月

投資対象物件について考察








少しずつ、投資対象となるような物件情報が市場に出回ってきました。





融資が厳しくなってくると、
買える人(属性の良い方)が限られてきますので、
需要が減ることになります。




経済市場では、価格は需要と供給の交点で決まるとされています。
需要が減れば価格が下がることになります。




少し以前までは、
明らかに融資が厳しくなったにも関わらず、
ほとんど価格には影響が出てきませんでしたが、





ここにきてようやくその兆しが見え始めました









投資対象となるエリアは、東京23区が中心です。
これは世界主要都市の利回り相場を調査してみると明らかですが、
東京には世界でも3本の指に入る人口・経済市場がありますが、
実質利回り相場は4%を超えています


ロンドンやニューヨークなどを見てみると、
2%台の実質利回り相場
となっていますので、

これも、マクロ的に世界の不動産市場を考察してみると、
長期的に見ればロンドン・ニューヨーク・東京は同じ水準に近づいていくはずです。

ロンドンやニューヨークが高いのか、東京が安いのか。
世界の投資家は「東京は安い」という方のほうが多いようです。

いずれにしても、東京の立ち位置は変わらないので、
安定資産を求めるのであれば東京に、という考えに至ります。










また、
投資対象となる物件は「居住用」と「商業用」がありますが、



商業用に含まれるオフィスや店舗などは、
景気によって大きく左右されるため、リスクが高く、
個人投資家の方にはオススメしていません。





商業用に比べ、賃料や入居率が安定している居住用不動産の中でも、

・新築アパート
・新築ワンルームマンション
・新築一戸建
・築浅アパート
・築浅ワンルームマンション
・築古一戸建
・築古ワンルームマンション
・築古アパート

など、多種多様な投資対象があります。






その中で私がオススメしているのが、

・新築アパート(建物の品質によっては築浅アパートも可)
・築古ワンルームマンション


の2つです。






新築の戸建賃貸やワンルームマンションは、
算数ができる方であれば、破綻することはお分かりになることだと思います。
(それでも未だに大勢の方が投資(?)されていますが、、)







現在の不動産投資はひと昔前と違い、

「キャッシュフロー(家賃)で稼ぐ」という観点よりも、

「キャッシュフロー(家賃)で不動産経営を行い、元本返済して資産を作る」
というものに変わっています。







家賃収入などの不労所得で生活したい!という方は、

かなりのリスクを背負わなければ、投資目標を達成できないことでしょう。












物件価格が落ち切っている為、
価格下落リスクが低い「築古のワンルームマンション」




価格の下落スピードよりも元本返済のスピードが速い、
「新築のアパート」









この2つを基軸とした投資計画が不動産投資の定石になります。










更に、不動産には、
借地権や都市計画、木造なのか鉄骨造なのかRCなのか、
どんな間取りが良いのか、どのエリアなら賃貸需要があるのか、
どんな管理会社を選べば良いのか・・・・・・・などなど







幅広い観点が求められます。









「不動産投資」と一括りにせず、
しっかりロジックを理解したうえで、投資対象を選定することが大事ですね。


















26 7月

不動産経営は「過不足なく」を心がけて









管理物件をご紹介頂く仲介業者さんから、

よくお褒めの言葉を頂くことがあります。





それは、




CFネッツさんの管理している物件は、
原状回復がしっかりされているので、お客様に紹介しやすいんですよ。
」と。






この言葉を頂くたびに、

原状回復は奥が深いなあ、と感じるのです。







原状回復工事というものは、

コストをかけようと思えばいくらでもかけられるところがあります。

壁紙や床、設備はもちろんのこと、スイッチプレートに至るまで、

ピンからキリまで多種多様な製品が選択肢として考えられます。






入居者様に喜んでもらえるなら、と突き詰めていくと、

そういったお金の使い方もアリだと思う反面、





やはり我々CFネッツがお付き合いしているオーナーさんは、

不動産「投資」をされているのですから、





やはり、
かけたコストがどのような利益をリターンしてくれるのか






その視点を欠かすことはできません。







行き過ぎず、至らなすぎず、

市場が求めるボーダーラインを見極めながら進められるような、

そんな原状回復工事をご提案できるよう、心がけています。







壁紙の張替え一つ、フロアタイルの張替え一つとっても、

投資効率を考えたうえで、お金を使いたいというのが投資家の性分ですよね。






あまりに切り詰めた工事内容では、

やはり仕上がった空間に違和感が残ることもあります。




かけたお金は「消費」ではなく「投資」ですから、

必ず還ってくるものだと考えてください







CFネッツのオーナーさん達が

この考え方に共感をし続けてくれたおかげで、

冒頭に書かせて頂いたように、仲介業者さんから信頼を得ることができ、

より多くのお客様にご紹介頂けているのだと思います。






不動産業界にこういった好循環を生み出すことはまだまだ希少で、

価値のある仕事です。






改めてオーナーさんたちと協力し合い、このCFネッツから、

賃貸市場、ひいては不動産業界全体が良いスパイラルに入れるよう、

この考え方を広めていくことが必要だと認識しています。





そのためには、

もっともっと積極的なチャレンジを必要とします。

ぜひ引き続きお付き合いください。







きっと、良いリターンが実る投資になると思いますよ。






 


19 7月

空室物件の募集条件設定









ひと昔前とは違うんです。







以前は、
賃貸募集の条件設定というと、

・そのマンション、アパートの成約事例はどうか
・その周辺エリアの家賃相場はどうか
・広告料が必要なエリアかどうか
・フリーレントをつけるべきかどうか


などといった要素で条件設定をしていました。
これは条件設定の「ベース」となるもので、
重要な要素であることは今でも変わりはありません。





こうして条件を設定すると、
その物件が所在するエリアの仲介業者により、

・成約しやすい物件(フリーレントなど)
・儲けやすい物件(AD多いなど)
・案内しやすい物件(車が停めやすい、事務所から近いなど)


このような要素で更に優先順位がつけられ、
リーシングが行われていました。


「相場」や「仲介業者」の重要度が非常に高かったと言えます。







しかし現在は、
条件設定の「ベース」は変わらないものの、


仲介業者によるスクリーニング・優先順位付けの度合いが薄まり、


部屋探しをしている人が、
自身で「インターネット」で物件を比較検討し、
物件にダイレクトに反響が届くようになりました。








ネットで賃料相場と検索しても、大まかな相場しか読み取れないため、

仲介業者によるスクリーニングよりも、目が粗いものとなります







つまり、

「見せ方」や「伝え方」による影響度合いが拡大化されたということになります。






近年の首都圏への人口移動も相まって、

多角的にチャレンジを行うことで、家賃上昇に繋げられる可能性が高まっています。








過去の成約事例で判断するのではなく、

多少強気な条件設定で募集をスタートし、

反響を見ながら調整していくことで、収益性を上げられるかもしれません。






更に弊社では、

「よりリアルタイムで反響数が確認できるように」
「より正確な反響数をカウントできるように」

新しいシステムを導入しています。






これにより、

インターネットで部屋探しをしている方たちの反響も分析していますので、

条件設定に「ギャップ」が生じていた場合はタイムリーに条件変更を図れるようになりました。






上記より、

特に退去前の募集では強気な条件設定を推進しています。








「退去」というとネガティブな印象がありますが、

このように収益性を高めるチャンスと捉え、ポジティブに進めていきたいものです。































 
11 7月

賃貸需要は既に二極化している












管理物件のリーシングについて、
マーケット分析を行っています。







おかげさまで空室率は3%台を継続できておりますが、

まだまだ空室で困っている物件は多いです。







情報は公開できないのですが、、

現在の空室を分布図のようにマッピングしたところ、

驚くほど空室物件はいくつかのエリアに集中していました。







逆に、そのエリアを除いては、
ほとんど全ての物件は賃貸中となっています。






ここに不動産市場の二極化が明確に見てとることができました。






管理会社の中で見ると、

弊社は物件の築年数が古いものが多いのですが、

その分、駅から近い物件がほとんどです。







しかし、

先に申し上げた賃貸需要が低下しているエリアにおいては、

駅から5分圏内といえども、リーシングに支障が出ています







広告料を2ヶ月、場合によっては3カ月を設定したり、

賃料を4万円台(3万円台も)に設定したり、


そのような条件設定を行っていても、なかなか反響が獲得できないエリアもあるのです。






そのようなエリアでアパートを購入しようと思うと、

表面利回りで9%前後の価格帯が多いのですが、

実際に運用して見ると、リスクに対してリターンが乏しいことに気づくのです。





実際に稼働状況を見ていると、

都内の表面利回り6%の物件の方が明らかに実質の収益率が高いです。








不動産投資を長く続けようという計画の方は、

やはり後者の物件を選ぶべきであると、リーシングを行っていると、

身に染みて感じることができます。







様々な見方がありますが、

リーシングの実感としては、この二極化は更に加速すると考えています。







既に賃貸需要が下落しているエリアに物件を所有されている方は、

売却計画も含め、資本改善の計画を進める必要があります。







もし、これからこのようなエリアの高利回りの物件を購入しようとお考えの方は、

今一度、ご自身の投資計画を検討すべきです。










このようなエリアでも、

投資としての戦い方はいくつかありますので、

上記に当てはまる方は一度ご相談ください。



































 
Profile
小川 哲平 Ogawa Teppei
CFネッツ不動産コンサルタント


【経歴】
一部上場企業→外資系企業→中小企業→起業→CFネッツ入社

各事業規模での数多の不動産業務経験を活かし、CFネッツにてアセットマネジメントを行う。数多くのコンサルタントの中でトップの成績を上げた後、現在はプロパティマネジメント部門の責任者を兼任。資産設計から管理運営、出口戦略に至るまで、一貫した不動産投資のコンサルティングを行っている。また、住宅の建築設計・売買や節税対策などにも精通している。セミナー講師はもちろん、TVへの出演や業界紙へのコラム掲載などの情報発信も実施。自身でも学生時代から様々な投資を行っており、不動産投資への多角的なコンサルティングを得意としている。


【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
公認不動産コンサルティングマスター
ファイナンシャルプランナー
ハウジングライフプランナー
IREM JAPAN会員
損害保険募集人
少額短期保険募集人


【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
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