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小川哲平の不動産投資ConsultingNote

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平のコンサルティングノート

土地仕入れに関するNote

26 11月

利回り目線は危険







どうしても利回りが高い物件に目がいっちゃいますよね。 


その気持ちはよくわかります。


なんだか、
掘り出し物かもしれない。という気がしてきますよね。





でもそんなのは嘘です。(きっぱり)









私は毎日毎日物件を見ています。



もはや不動産フェチです。



土地を見ただけでもわくわくしてきます。








そんな物件オタクの私は、

利回りが相場より高いな、と感じたらその物件への興味が薄れます。








なぜなら、


・その利回りじゃないと売れない(=見えないリスクがある)

・売主に何かよろしくない事情がある


からです。





そこには何らかの意図的(人為的)な操作がある、というわけなんです。





もちろん全部が全部ではありません。

でも、掘り出し物なんて、

100に一つ、1000に一つ、、そんな程度です。





この感覚がないと、結構危険です。





利回りにはキャップレートという相場があります。




それを把握できていないと、危険な選択をしてしまいます。








ちなみに、

利回りが低くても、不動産フェチの私は興味をそがれます。。

なぜなら、そんな物件は簡単に作れる(供給できる)から。







適正なキャップレートに合わせた企画(ご紹介)をすることが、

私にとって最大のやりがいでもあります。








不動産投資では欲をコントロールすることもまた、

重要な要素かもしれませんねー



















19 11月

土地の値段下がってきたかな?











連日、
土地情報のご紹介を頂いておりますが、




「あれ?なんでこんなに安いんだろう?」という物件が多くなってきました。




弊社では取扱いが難しい立地ではありますが、
アパートの建売業者としては、かなり利益の見込める物件だと思います。




相場より安い土地は、
殆どと言っていいほど何かウラがありますが、





ここ最近の情報は、
難なく企画化できるようなものがあります。






確かに、
一般の住宅用地としてはクセがあるので、


アパート用地の用途以外は難しそうですが、


アパートならすぐ売れそうな感じもします。







そんな情報が転がってくるということは、

それだけ建売業者の在庫が多くなってきている、

ということかもしれません。





また、今現在は、

融資が付きにくくなっているので、

少し様子見の業者も増えているのではないでしょうか。





周りが消極的なこんな時こそチャンスだ!

と言って、ガンガン買う業者が目立たないのも、

なんとなく今の不動産市況を読み解くポイントになるかもしれませんね。






こんな市況だからこそ、

根拠・ロジックのある考え方で、

方向性を見極めていく必要があります。






本質を捉えていく姿勢を試されているような気がします。







みなさん、気を引き締めていきましょう。


























 
11 10月

建築費さらに高騰











非常に魅力的な土地仕入れを進めています。




私が建売業者にいたころの建築費では、
即座に買付を入れているだろうという物件。



しかし、そこは建築費高騰の昨今。




いつもの業者さんから知り合いの業者さん、
建築費が安いと評判の業者さんに至るまで、

各社に見積もり依頼をすると、
私の感覚値からさらに10%増しの驚愕の金額が。。。





ほんと、
2年前とは別世界です。





どうやら今月に入り建築資材の価格改定があったそうです。


原油価格の高騰など、複合的な要因があるようですが、


消費税増税の半年ほど前に建築資材の価格を、
メーカー側が上げてくる動きがあるみたいです。





「消費税で価格上がるんだから、ちょっと上乗せしてもバレないべ!」
そんな感じなんでしょうかねー?笑




 
なんでこのタイミングなんだよー・・・








それはさておき、
このように、ますます物件価格が上がりそうですね。





不動産価格は景気の良し悪しだけでなく、

供給側の要因で上がることもあります。






経済アナリストはよく「物件価格が下がるから、不動産投資は危険!」
と言ってますが、こういう価格上昇要因を全く理解できていません。
だから当てにならないですよー





良い土地情報増えてきましたので、
軌道修正しながら仕入れ強化していきます。





お楽しみに。


 



 
20 9月

更地からイメージする











「ここの土地ってどのくらいの規模のどんな建物が建ちますか?」





こういうご質問をよくお受けします。

特に業界内からのご質問が多いです。






ほとんどの人が言う「不動産屋さん」とは、

賃貸仲介や売買仲介の不動産屋さんを指していると思いますが、

そういった「不動産屋さん」の方でも、

更地からどんな建物が建てられるのかイメージできる人は数える程しかいません。




「そんなの関係ないよ。みんな知らないんだからいいじゃん。」



と言う人はきっと何十年も同じ仲介業務を繰り返すだけになります。
(心当たりのある方、多いんじゃないですか?)




それでも良いと思いますが、
(いずれそういう方は淘汰されていくので。。)


お客さんに、
根拠のある物件を買っていただくことが一番だと思うので、


イメージできるかどうかが、
不動産屋さんとして大きな分かれ道になると思いますね。





はっきり言って、
これがわかるようになるとかなり視野が広がります。




お客さんは、
そういうイメージできる不動産屋さんから買ったほうが良いですね。


同業者の方は、
どうやったらそのイメージができるようになるか考えたほうが良いですよ。






私だったら、

更地を見てもイメージできないような不動産屋さんからは、

大きな買い物はしたくありません。






今日は、

そういうノウハウのない同業者さんから、

モラルのない対応をされたので、

その方に向けたブログを書かせて頂きました。笑






ほんと、まだまだ危なっかしい業者さん多いんですよねー



 


 
1 2月

現地確認はやっぱり大事

 






今日は、
メンバーの石橋と頂いた物件情報の現地確認へ。 





販売図面上では、
中々広い土地なんだなと期待していましたが、



現地に到着しても、
そんな広い土地は見当たりません。



おかしいなーと思っていると、
ポツリと一つの空き地が。



まさかと思っていたらやっぱりその物件でした。



敷地の大半は崖地のため、有効宅地部分が小さく、
パッと見では判断できなかったんですねー。



横浜ではあるあるな話なんですが。






やっぱり現地確認は大事です。





現地に行って見て、
直感で感じ取った第一印象が、大体当たるんですよね。





皆さんも、
迷ったらまずは現地に行って見てください。






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講師紹介

小川 哲平

◆株式会社シー・エフ・ネッツ
  鎌倉本店 アセットマネジメント事業部
  不動産コンサルタント 小川 哲平


◆保有資格
 宅地建物取引士
 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
 ハウジングライフプランナー
 損害保険募集人資格

 
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【受講料】

 無料!
【開催日時】【会場】【お申込】

2018年2月24日(土)

受  付 13:00~
セミナー 13:30~15:00 

CFネッツ 東京本社
セミナールーム
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅徒歩3分
都営浅草線「宝町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分


 
お申込締切日 2/22(木)

2018年3月18日(日)

受  付 13:00~
セミナー 13:30~15:00 

CFネッツ 東京本社
セミナールーム
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅徒歩3分
都営浅草線「宝町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分


 
お申込締切日 3/16(金)
【ご連絡】

お申込フォームより、必要事項を記入のうえ送信してください。
お電話によるお問合せ・お申込みは、0120-177-213へお願いします。
最低催行人数に達しない場合は中止とさせていただく場合があります。

【当日の緊急連絡先】
株式会社シー・エフ・ネッツ企画課
セミナー事業担当0120-177-213まで























 
Profile
小川 哲平 Ogawa Teppei
CFネッツ不動産コンサルタント


【経歴】
一部上場企業→外資系企業→中小企業→起業→CFネッツ入社

各事業規模での数多の不動産業務経験を活かし、CFネッツにてアセットマネジメントを行う。数多くのコンサルタントの中でトップの成績を上げた後、現在はプロパティマネジメント部門の責任者を兼任。資産設計から管理運営、出口戦略に至るまで、一貫した不動産投資のコンサルティングを行っている。また、住宅の建築設計・売買や節税対策などにも精通している。セミナー講師はもちろん、TVへの出演や業界紙へのコラム掲載などの情報発信も実施。自身でも学生時代から様々な投資を行っており、不動産投資への多角的なコンサルティングを得意としている。


【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
公認不動産コンサルティングマスター
ファイナンシャルプランナー
ハウジングライフプランナー
IREM JAPAN会員
損害保険募集人
少額短期保険募集人


【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
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