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コロナによって、
不動産市場は大きくグラつきを見せています。
賃貸市場も過去に前例がないほど、想定外のマーケットに変貌しました。





そんな市況の中でも積極的に買い足していこう!
というアグレッシブな投資家こそ是非、本ブログを最後までお読みください。










みなさん、売り買いの時は、
「物件価格が100万円高い安い」を気にされることが多いと思いますが、






実は、見るべきはそこじゃないんです。







例えば、こんな物件Aと物件Bが売り出されているとします。
(ここに書いていない部分は全て同条件とします)



【物件A】
物件価格:8,000万円
12平米ワンルーム×8世帯
戸あたり平均賃料:6万円
表面利回り:7.2%
年間の満室賃料:576万円


【物件B】
物件価格:8,200万円
17平米ワンルーム×6世帯
戸あたり平均賃料:6.8万円
表面利回り:5.98%
年間の満室賃料:490万円






この2物件はどちらが儲かると思いますか?
みなさんならどっちに投資したいでしょうか?





AとBの物件価格の差額は200万円(Aの方が200万円安い)
AとBの年間の家賃収入の差額は86万円(Aの方が多くの収益が上がる)
AとBの表面利回りの差は1.22%(Aの方が利回りが高い)




このように、
その差を並べて比較すると、Aの方が魅力的ですよね。










では、本当にAを選ぶべきなのかどうか、
実際に運用のシミュレーションをしてみます。




【物件A】
物件価格:8,000万円
12平米ワンルーム×8世帯
戸あたり平均賃料:6万円
表面利回り:7.2%
年間の満室賃料:576万円


物件Aは12平米のワンルームということで、
コンパクトな分、入居期間が短めになる傾向があります。
実際の平均入居期間は2年間とします。


入退去がある度に、
客付手数料や広告費用など、募集コストは2ヶ月分かかりました。


空室リスクは5%とします。


床面積がコンパクトな物件は、周辺にも競合が増えやすいため、(建売会社が商品化しやすい)
年々新築供給があり、価格競争の結果、年間0.5%の賃料下落があります。


そして、
平均入居期間が2年間ということは、8世帯の物件であれば、
毎年4室入れ替わる、ということになります。





年間の募集コストはこのようになります。
・一部屋ごとの募集コストで家賃3ヶ月分(18万円)の支出
・一部屋ごとの原状回復で約3万円
上記より、
21万円×4世帯で84万円の募集コストとなります。



募集コストに加え、空室損失と賃料下落を考慮すると、

募集コスト・原状回復:84万円
空室損失(5%):29万円
家賃下落:3万円

合計で116万円の年間支出となります。
これが物件Aです。








続いて、物件Bをみていきます。


【物件B】
物件価格:8,200万円
17平米ワンルーム×6世帯
戸あたり平均賃料:6.8万円
表面利回り:5.98%
年間の満室賃料:490万円


床面積にゆとりがあり、平均入居期間は3年でした。

物件力が高いため、募集コストは1ヶ月分で済みました。

同じく、物件力のおかげで空室リスク4%とします。

新規競合物件の増加率も低いことから、賃料下落率は年間0.25%で抑えられました。




6世帯のアパートで、平均入居期間が3年間となるため、
毎年2部屋入れ替わることになります。

・一部屋ごとの募集コストで家賃2ヶ月分(13.6万円)の支出
・一部屋ごとの原状回復コストが4万円
上記より、
17.6万円×2世帯の入れ替わりで、年間約36万円の募集コストとなります。


募集コスト・原状回復:36万円
空室損失(4%):20万円
家賃下落:1万円

合計で57万円の年間支出となります。
これが物件Bです。




物件Aと物件Bの年間の支出を比較してみると、

物件A:116万円
物件B:57万円









当初は、明らかに物件Aの方が儲かりそうでしたが、
コストを考慮すると、さほど大きな差は感じられなくなりました。



このように、
表面的な収益力を見ることももちろん大事ですが、
買った後のプロパティマネジメントにより、
その投資の成果が大きく左右されることになるのです。






さらに、
賃料下落を加味して10年後の売却シミュレーションをして見ると、


条件①賃料下落
物件Aは、10年間で5%の賃料下落
物件Bは、10年間で2.5%の賃料下落


条件②利回り(キャップレート)上昇
物件Aは、表面利回り8.2%(+1%)
物件Bは、表面利回り7%(+1.02%)



これらの条件により、

物件Aの売却価格は「6,670万円」

物件Bの売却価格は、「6,830万円」

となります。




こうなると、10年間の運用では、
AとBの収益性はほとんど変わりがないということになります。





表面的にはAの方が利回り高く、価格も安かったのに、
結果的にはBの方が儲かるなんていうケースも少なくありません。





物件の表面的な情報よりも、その裏側の情報が重要になります。





そして、その裏側の情報を得るにはPMの視点が欠かせないのです。









このように、

賃貸経営によって、その投資は大きく変わってきますので、

物件選びの際に、闇雲に利回りも求めるのは非効率です。









「できるだけ安く買う」「賃貸経営で稼ぐ」「できるだけ高く売る」
不動産投資には、この3つのキャッシュポイントがあります。







できるだけ安く買う、高く売るはハードルが高いのはお分かりだと思います。






つまり、投資を進めていくには真ん中「賃貸経営で稼ぐ」
ここに力を入れることが重要になるわけです。








ただ、物件力が低すぎると、
いくら優秀なPMでもカバーできないという現実もあります。





物件力の見極めも勿論お忘れなく。
是非、良い物件を見つけ、投資してください。



そしてプロパティマネジメントは我々にお任せください。




◼︎下記の画像をクリックするとYouTubeでの解説動画が視聴できます!
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