teppei_cfnets

小川哲平の不動産投資ConsultingNote

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平のコンサルティングノート

2018年11月

29 11月

クリスマスの予定は?








気づけばもうすぐ12月。



街中はクリスマスムード本格化してますねー




不動産市場は年中無休・四季折々関係なく動いていますが、



こちらの事業は年末年始(クリスマス・バレンタイン)は、
盛り上がりそうです。




クリスマスの予定、空いているという方、
↓こちらの画像をクリックしないと後悔します。
銀座中央ブライダルお披露目イベント 
26 11月

利回り目線は危険







どうしても利回りが高い物件に目がいっちゃいますよね。 


その気持ちはよくわかります。


なんだか、
掘り出し物かもしれない。という気がしてきますよね。





でもそんなのは嘘です。(きっぱり)









私は毎日毎日物件を見ています。



もはや不動産フェチです。



土地を見ただけでもわくわくしてきます。








そんな物件オタクの私は、

利回りが相場より高いな、と感じたらその物件への興味が薄れます。








なぜなら、


・その利回りじゃないと売れない(=見えないリスクがある)

・売主に何かよろしくない事情がある


からです。





そこには何らかの意図的(人為的)な操作がある、というわけなんです。





もちろん全部が全部ではありません。

でも、掘り出し物なんて、

100に一つ、1000に一つ、、そんな程度です。





この感覚がないと、結構危険です。





利回りにはキャップレートという相場があります。




それを把握できていないと、危険な選択をしてしまいます。








ちなみに、

利回りが低くても、不動産フェチの私は興味をそがれます。。

なぜなら、そんな物件は簡単に作れる(供給できる)から。







適正なキャップレートに合わせた企画(ご紹介)をすることが、

私にとって最大のやりがいでもあります。








不動産投資では欲をコントロールすることもまた、

重要な要素かもしれませんねー



















22 11月

資格試験ひと段落









資格に苦しめられた期間、
間も無く終了です。






PMへの異動も重なり、
頭も時間も使っていたので、







ひと段落した、
この休日は娘と2人でデートへ。



 


IMG_5461

みなとみらいのアンパンマンミュージアムに行ってきました。







来年の5月に移転するそうで、
おそらく今回でこの施設に来るのは最後となりそうです。


周辺も開発がバンバン行われ、
みなとみらいはやっぱりアツいですねー。




それにしても、
ちびっこのエネルギー、
やはり凄まじいものがあります。



今回は負けじと張り合ってきました。
きっと、周りの方々は引いていたことでしょう。。





意外とパパと子供の2人組多かったです。
安心しました。





不動産の仕事をしていると、
基本は水曜休みなのでどこにいくにも空いています。




アンパンマンミュージアムにいるお父さんをみると、
「あれ、この人不動産屋かな?」と勘ぐってしまう不動産屋あるある。笑



水曜休みはどこも空いていて最高ですね。









しばらく娘と丸一日遊んであげられなかったので、
良い休日になりました。










さ、気づけばもう月末。
仕事モードに切り替えて頑張ります。




 

 
19 11月

土地の値段下がってきたかな?











連日、
土地情報のご紹介を頂いておりますが、




「あれ?なんでこんなに安いんだろう?」という物件が多くなってきました。




弊社では取扱いが難しい立地ではありますが、
アパートの建売業者としては、かなり利益の見込める物件だと思います。




相場より安い土地は、
殆どと言っていいほど何かウラがありますが、





ここ最近の情報は、
難なく企画化できるようなものがあります。






確かに、
一般の住宅用地としてはクセがあるので、


アパート用地の用途以外は難しそうですが、


アパートならすぐ売れそうな感じもします。







そんな情報が転がってくるということは、

それだけ建売業者の在庫が多くなってきている、

ということかもしれません。





また、今現在は、

融資が付きにくくなっているので、

少し様子見の業者も増えているのではないでしょうか。





周りが消極的なこんな時こそチャンスだ!

と言って、ガンガン買う業者が目立たないのも、

なんとなく今の不動産市況を読み解くポイントになるかもしれませんね。






こんな市況だからこそ、

根拠・ロジックのある考え方で、

方向性を見極めていく必要があります。






本質を捉えていく姿勢を試されているような気がします。







みなさん、気を引き締めていきましょう。


























 
15 11月

休みの日でも












最近、
管理物件のことが夢の中にも出てきます。笑





休みの日でも、ふとした時に頭をよぎります。





PMに異動してから、
その割合が極端に増えました。




慣れるまでは、この感じが続くんでしょうか。
それともずっと続くのかもしれません。。笑









PMに異動してからも、

相変わらず売買もやらせて頂いています。







今月は、

土地の売買と住宅の売買があり、

もしかしたら築古のアパートの売買もありそうです。

ありがたいです。









やるべきことが無限にあるので、

全く退屈しませんが、気を抜くと一気に押しつぶされそうなので、

油断はできません。






このタイミングで、

風邪を引いたりしたものなら、、、

と考えると恐ろしい。。。






休みの日でも、
仕事の意識を持って過ごさないとですね。

だらだら過ごして体調崩さないように気をつけます。








寒くなってきましたので、

皆さんも体調管理、お気をつけください。












 
Profile
小川 哲平 Ogawa Teppei
CFネッツ不動産コンサルタント


【経歴】
一部上場企業→外資系企業→中小企業→起業→CFネッツ入社

各事業規模での数多の不動産業務経験を活かし、CFネッツにてアセットマネジメントを行う。数多くのコンサルタントの中でトップの成績を上げた後、現在はプロパティマネジメント部門の責任者を兼任。資産設計から管理運営、出口戦略に至るまで、一貫した不動産投資のコンサルティングを行っている。また、住宅の建築設計・売買や節税対策などにも精通している。セミナー講師はもちろん、TVへの出演や業界紙へのコラム掲載などの情報発信も実施。自身でも学生時代から様々な投資を行っており、不動産投資への多角的なコンサルティングを得意としている。


【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
公認不動産コンサルティングマスター
ファイナンシャルプランナー
ハウジングライフプランナー
IREM JAPAN会員
損害保険募集人
少額短期保険募集人


【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
Archive
QRコード
QRコード
読者登録
LINE読者登録QRコード
記事検索
▶Message
  • ライブドアブログ