少しずつ、投資対象となるような物件情報が市場に出回ってきました。





融資が厳しくなってくると、
買える人(属性の良い方)が限られてきますので、
需要が減ることになります。




経済市場では、価格は需要と供給の交点で決まるとされています。
需要が減れば価格が下がることになります。




少し以前までは、
明らかに融資が厳しくなったにも関わらず、
ほとんど価格には影響が出てきませんでしたが、





ここにきてようやくその兆しが見え始めました









投資対象となるエリアは、東京23区が中心です。
これは世界主要都市の利回り相場を調査してみると明らかですが、
東京には世界でも3本の指に入る人口・経済市場がありますが、
実質利回り相場は4%を超えています


ロンドンやニューヨークなどを見てみると、
2%台の実質利回り相場
となっていますので、

これも、マクロ的に世界の不動産市場を考察してみると、
長期的に見ればロンドン・ニューヨーク・東京は同じ水準に近づいていくはずです。

ロンドンやニューヨークが高いのか、東京が安いのか。
世界の投資家は「東京は安い」という方のほうが多いようです。

いずれにしても、東京の立ち位置は変わらないので、
安定資産を求めるのであれば東京に、という考えに至ります。










また、
投資対象となる物件は「居住用」と「商業用」がありますが、



商業用に含まれるオフィスや店舗などは、
景気によって大きく左右されるため、リスクが高く、
個人投資家の方にはオススメしていません。





商業用に比べ、賃料や入居率が安定している居住用不動産の中でも、

・新築アパート
・新築ワンルームマンション
・新築一戸建
・築浅アパート
・築浅ワンルームマンション
・築古一戸建
・築古ワンルームマンション
・築古アパート

など、多種多様な投資対象があります。






その中で私がオススメしているのが、

・新築アパート(建物の品質によっては築浅アパートも可)
・築古ワンルームマンション


の2つです。






新築の戸建賃貸やワンルームマンションは、
算数ができる方であれば、破綻することはお分かりになることだと思います。
(それでも未だに大勢の方が投資(?)されていますが、、)







現在の不動産投資はひと昔前と違い、

「キャッシュフロー(家賃)で稼ぐ」という観点よりも、

「キャッシュフロー(家賃)で不動産経営を行い、元本返済して資産を作る」
というものに変わっています。







家賃収入などの不労所得で生活したい!という方は、

かなりのリスクを背負わなければ、投資目標を達成できないことでしょう。












物件価格が落ち切っている為、
価格下落リスクが低い「築古のワンルームマンション」




価格の下落スピードよりも元本返済のスピードが速い、
「新築のアパート」









この2つを基軸とした投資計画が不動産投資の定石になります。










更に、不動産には、
借地権や都市計画、木造なのか鉄骨造なのかRCなのか、
どんな間取りが良いのか、どのエリアなら賃貸需要があるのか、
どんな管理会社を選べば良いのか・・・・・・・などなど







幅広い観点が求められます。









「不動産投資」と一括りにせず、
しっかりロジックを理解したうえで、投資対象を選定することが大事ですね。