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CFネッツ小川哲平の「シンプル」不動産投資術

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平が不動産投資をシンプルに考察します。

17 9月

2年ぶり会った我が子が...








隠し子とかではありません。












3年前に引き渡したとある物件のこと。





当時、

仲の良い業者さんから土地をご紹介頂き、

自分でプラン設計し、

ややこしい権利関係を調整し、

やかましいお役所と交渉し、

近隣の方々のご要望を反映させながらと、

本当に0から100まで手がけた思い出の物件でした。







ちょうどその物件の近くへ下見に行く用事があり、

どうなっているのかなーと見に行ってきました。








IMG_6833

ゴミだらけでした。。。。泣








管理会社どこだよ。ふざけんな。と思い返してみたら、







先月解散された六本木の有名な不動産屋さんでした。。。
(そりゃ仕方がないんですかねー)





管理部門(子会社?)だけ管理物件と共に売却したと聞いていたので安心していたのですが、


きちんと管理が実施されるまではタイムラグがあるんでしょうかね。


それとも他の物件もこんな状態なのかも。。








オーナーさんに本当申し訳ないです。







このアパート、

自分で言うのもなんですがこのエリアの中では比較的良い物件だと思います。






ちゃんと管理さえしていれば稼働する物件なんですが、

このゴミ状態では新しい入居者さんは近寄って来ないですよね。






自分で手がけた物件は、

我が子のように思い入れがあるもの。




できるだけ自分で管理していきたいのが本音です。


CFネッツでは自社で管理するのが当たり前ですので、


これからは手がけた物件がこんな状態になることはないのでしょうが。


こういう姿を目にすると、何だか気が滅入ります。






他の物件も心配になってきました、、

ちょっと怖いですが、過去に手がけた物件巡回してみようと思います。




ご報告、お楽しみに。












 
13 9月

利回り10%の物件なんて有り得ない











いまの市況で利回り10%なんて、
よっぽどなんかある物件ですよ。



過去に事件があったりとか、
空室が全然埋まらないとか、
ボロボロだったりとか、、、、




そういうのを再生して高利回りを実現している大家さんもいますが、
それって不動産「投資」の範疇を超えていると私は思います。



だって、
自分で管理して、掃除して、入居者の連絡対応して、なんて、
普通にサラリーマンやってるほうが楽だし安定するわけで。



だから、
DIYが好きだとか、大家業に生きがいを感じるという方以外には、
そういう物件に手を出すことはオススメできません。
(決してそのような方を否定しているのではありません。好きな方には良いと思います。)



私ももしリタイアすることがあれば、
そういった再生大家業にチャレンジしたいと思いますが。笑



本業に力を注ぎながら、
不動産投資もやろうとするなら、
10%なんて数字を追っかけちゃだめですよ。
リターンの裏には必ずリスクがあります。



今の金融商品で利回り10%なんて商品ありますか?
あっても発展途上国の株とかじゃないかと。



過去にはそういう時代もあったかと思いますが、
過去は過去でいろんなリスク(世間体とか)があったわけで。



いま、
首都圏のアパートなら表面利回り6から7%の間くらいじゃないですかね?
そこから大きく乖離するようなら「なんかあるな」と思ったほうが良いです。
(たまーに掘り出し物もあるんですけどね。掘り出し物狙いは大成しませんので忘れましょう)






資産が潤沢にあって、
その物件価格くらいのロスなら全然問題ないよ!という太っ腹な資産家の方以外は、
そういう物件は見なくていいと思います。時間が勿体ないです。





もし、
それでもそういう物件にチャレンジしたいという方は、
まずは一度ご相談ください。






















 
12 9月

勢いのある同業他社をご訪問








先日、
現在勢いのある同業者さんからお招きを頂き、
お邪魔してきました。



以前からずっとこの企業さんを知っていましたが、
なかなかお付き合いするタイミングがありませんでしたので、
良い機会を頂きました。



IMG_6797

銀座ど真ん中のビル4フロア借りているとのこと。
(ちっちゃい映画館もありました笑 すごいですねー)

 









IMG_6793
1KでTVボード設置とは、、グレード高めですねー


IMG_6792
1Kの室内ドアは引き戸が当たり前らしいですね。
いま私の描いているようなアパートでは収まりが悪そうなのですが、
この辺りはマネさせて頂きます。ご馳走様です。




ショールームスペースもかなり広く、
住宅設備メーカーさんのショールーム並みの規模でした。
(終始インパクト大でしたねー)








IMG_6795
そしてこちらは「民泊」モデルルームとのこと。
完全にホテルの装いですね。


既に複数件稼働されているとのこと。
今後の動向がどうなるかは分かりませんが、随時情報交換させて頂きます。








CFネッツのスタンスと、
こちらの業者さんのスタンスは、
異文化交流のような感じですが、
個人的には連携できる機会も多いように感じました。


わざわざご挨拶頂きました役員の方、
バリバリ仕事ができそうな上司の方、
そしてお声がけ頂いた営業さん、
貴重なお時間ありがとうございました。



オフィス内の200人規模(でしたよね?)のセミナールームで、
是非セミナー講師としてのご招待、またお待ちしております。笑




こうしてどんどん色んな業者さん達(モラルのある業者さんに限りますが)と絡んでいきながら、

業界の発展に繋がるような事業を構築していきたいと強く思います。





まだまだ知らない世界が沢山ありますね。
良い時間を過ごさせて頂きました。









 
Profile
小川 哲平
CFネッツ不動産コンサルタント

【経歴】
ハウスメーカー営業、外資系IT企業システムサポートを経て、アパート建売会社へ。同企業にて用地仕入れを行いながら、社内ベンチャー起業を経験。これらの経験を活かし、現在CFネッツにて顧客の資産形成をサポートしている。

【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
FP2級
ハウジングライフプランナー
損害保険募集人

【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
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