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CFネッツ小川哲平の「シンプル」不動産投資術

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平が不動産投資をシンプルに考察します。

12 11月

悩ましい原状回復












非常に奥が深いんです。





例えば、
クロスの汚れの許容範囲なんて、
多少の個人差があるわけで、




そりゃ綺麗になるに越したことはないんですが、
そこは投資ですので、支出は過不足なく計画したい。。。






悩ましいですよね。






もちろん綺麗な部屋の方が入居者さんは喜んでくれますし、


かと言って無駄に交換せずとも別に入居者さんはあまり気にしなかったりね。







そんな時にあれこれ迷ってしまうと、

それもまたエネルギーの無駄遣いになります。







うーん、ますます悩ましい。














そんな時のために、単純明快な判断基準のモノサシを。











それは、












私の感覚です。(真面目に笑)













元・潔癖症&人一倍こだわりの強い私が許容できるのであれば、
多分大抵の入居者さんは気にしないのではないかと考えています。
(※もちろん個人差はあります)









ですので、

これは汚くて嫌だなと感じるものはスッパリと交換をご提案致します。

これは大丈夫だなと感じるものは極力そのままでご提案致します。
(投資ですので)







どうしようかとお悩みの方は一度ご相談ください。笑









また原状回復工事の際に、

バリューアップの余地があることが多々あります。

ちょっとした棚を造作したり、クロスに一部色柄を加えてみたりなど。

せっかくなので、それまでの運用状況が良好に進んでいるのであれば、

こうした部分に予算をかけることもまた、より投資効率が上がる要素になってきます。








「入居者の退去」と聞くと、

残念な印象を受ける方も多いかと思いますが、

実はそこで更に投資を円滑に進めるポイントが見つかったりするのです。











原状回復工事は非常に奥が深く、

追求していくことで、

まだまだ気づけていない魅力が見つかるような気がします。















 
8 11月

入居者リスク












不動産投資には、いろんなリスクがあります。


空室リスク

価格変動リスク

物件リスク

災害リスク

金利上昇リスク

環境リスク

などなど・・・・





こうして並べてみると、

不動産投資ってリスク多いなーと感じるかと思いますが、

売買取引の最前線でやっていると、

実は意外と「読み切れる」リスクが多いんです。






数多ある投資の中でも、

実はリスクが読み取りやすいという特徴が挙げられるほどです。

これは個人的には、建築基準法や宅建業法による制約が大きいため、

不確定要素が株などと比較すると少ないのではと感じています。






そんな中、

一際異彩を放つリスクが「入居者リスク」です。





私のセミナーでも、

これまでなんどもお話ししてきましたが、







この入居者リスクは本当に読み取りにくいのです。

一見、誠実そうな入居者さんが、

滞納したり、トラブルを起こしたりするわけで。。








AMにいては、

なかなかそのリスクの実態がつかめなかったのですが、

PMにきて早速その感覚が垣間見えました。







申込書に記載された内容に矛盾があったり、

実際に話を聞くと違う内容だったり、

「なんか怪しいな」と感じるわけです。







こういう入居者さんをふるいにかける仕組みも、

不動産投資を行う上では非常に重要になってきます。






目先の利益ばかり追っかけていると、

こういう入居者さんを入れてしまう、なんてことがあるかもしれません。






やっぱり、

不動産投資は実物資産を扱う投資なので、

「管理」が最も重要といっても過言ではありません。





















 
5 11月

PM業務修行中












前回のブログでもお伝えしましたが、
11月1日よりPM事業部で業務を行っています。





大まかな全体像は、
売買と似ている部分が多いのでとっつきやすくはありましたが、






実際にやってみるのと、はたから見ていたのとでは、
大きな隔たりがあります。





何よりも書類の手続きが多いこと多いこと・・・


これは慣れるまで時間がかかりそう。







更に、

今までのAM事業部では不動産投資家さんのコンサルがメインでしたので、
みなさん経済的に成功されている方がほとんど。

いろんなご提案をさせて頂いても、すぐにご理解頂け、
スピーディーに反応頂けていました。



反面、

PM事業部では、
その多くが一般の入居者さんがターゲットになりますので、
性格や個性もより多種多様で、
そのトラブルの内容も想像を超えるものもしばしば。。
(これは機会があればブログでご紹介します)






いやー、やりがいを感じますね。笑






賃料査定、
退去後の室内確認、
原状回復の確認、
セットアップ、
申し込みの対応などなど。




この4日間で一気に学んでいます。





みっちり集中して、
一気にPMでも皆さんのお力になれるよう頑張ります。







あ、
AMの仕事も忘れていませんよ!


ちゃんと良い物件情報仕入れています。







AMもPMもとなると、

もちろん、寝れないくらい仕事はありますが、

ちゃんと寝て、元気に楽しく働きます。






































 
Profile
小川 哲平
CFネッツ不動産コンサルタント

【経歴】
ハウスメーカー営業、外資系IT企業システムサポートを経て、アパート建売会社へ。同企業にて用地仕入れを行いながら、社内ベンチャー起業を経験。これらの経験を活かし、現在CFネッツにて顧客の資産形成をサポートしている。

【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
FP2級
ハウジングライフプランナー
損害保険募集人
少額短期保険募集人

【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
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