小川哲平の「シンプル」不動産投資術

不動産コンサルタント小川哲平が不動産投資を「より身近に」「よりわかりやすく」「よりシンプルに」噛み砕いてお伝えします。   ネタ切れの際には不動産コンサルタントの日常をつらつらと書かせていただきます。










ここのところ、
色々な業者さん達から沢山の水面下の物件情報を頂きます。
本当に感謝感謝です!







ですが。




なかなか企画がハマりません。。


本当に申し訳ないです。










どの角度から見ても、
活用方法が難しい案件というのは確かにあります。







ですが、


場所は非常に良いのにプランがはまらなかったり。



価格が安いので他の活用方法があればなーという物件があったり。



個人的に大好きなエリアなのに、いまいちニーズが弱かったり。。。。



惜しい物件が多いのです。






私は、
今まで戸建住宅かアパートの建売企画ばかりやっていたので、
どうしてもその色眼鏡で物件を見てしまうクセがついています。








本当は潜在的な活用方法が他にあるのに、
私の企画力が足りないばかりに、商品化できないような気がしています。。。










とはいえ、
クヨクヨしてばかりもいられません!






更に経験を積んで、
頂いた物件情報を有効活用できるようになります!










ですので、
いつもお付き合い頂いている業者の皆さん、





懲りずにバンバン情報を投げてください!!笑





だんだんとヒットの本数を増やせるように努力します!



本当にいつもありがとうございます!!





投資家の皆さんも、
良い物件がヒットすることをご期待ください!!





今日はそんなことを強く感じた1日でした。


いつもお読み頂きありがとうございます!!!












【他言厳禁】仕入れ担当がこっそり教える新築アパート供給のウラ側


街行く度に目新しいアパートが建築されているほどの空前の新築アパートブームですが、
その実態は…。


アパート投資への融資額がバブル期を超えてもなお、依然として供給の手が止まないほどのブームとなっています。「今買うべきか買わざるべきか」お悩みの方も多いはず。

世の中に溢れている新築アパートの情報は、玉石混淆の状態であり、
『商品のパッケージ』的な「表面利回り」や「立地」に惑わされず、
『商品の中身』である「本質的な投資分析」が必要不可欠です。

アパート建売業者にて仕入れ営業を経験し、現在もアパート用地の仕入れを行っているCFネッツの不動産コンサルタント・小川が、自身の経験を元に、 一世を風靡しているアパートブームのウラ側と、ブームに左右されないアパート投資のポイントをお伝え致します。

ウラ事情をとことん盛り込んだ内容となっておりますので、少人数での限定開催とさせていただきます。 他言厳禁をお約束いただける方のみご参加ください。また業界関係者の方々のご参加もお断りさせていただいております。

下記内容に沿って進行予定となります。
構成の都合上、順番や内容を変更させていただく可能性がございます。
あらかじめご了承ください。

■セミナー内容
1.現在の首都圏アパート市況
2.新築アパート供給のウラ事情
3.アパート用地仕入れのウラ事情
4.ブームに左右されないアパート投資のポイント

講師紹介

小川哲平

◆株式会社シー・エフ・ネッツ
  アセットマネジメント事業部
  不動産コンサルタント 小川 哲平


◆保有資格
 宅地建物取引士
 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
 ハウジングプランナー

 
枠線

【受講料】

 無料!
【開催日時】【会場】【お申込】

2017年11月4日(土)

受  付 13:00~
セミナー 13:30~15:00 

CFネッツ 東京本社
セミナールーム
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅徒歩3分
都営浅草線「宝町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分


 
お申込締切日 11/3(金)
【ご連絡】

お申込フォームより、必要事項を記入のうえ送信してください。
お電話によるお問合せ・お申込みは、0120-177-213へお願いします。
最低催行人数に達しない場合は中止とさせていただく場合があります。

【当日の緊急連絡先】
株式会社シー・エフ・ネッツ企画課
セミナー事業担当0120-177-213まで 







不動産コンサルタントの仕事道具シリーズも第8弾となりました!



そろそろネタ切れです。。
今回を持ちましてこのシリーズは休載させて頂きます。笑


また新しい仕事道具を採用次第、
随時更新していきます!



前回までのシリーズはこちらから




















それでは、
今回は私の所有しているもので最も高価なこちらのご紹介です!



IMG_2229






ロレックス オイスターパーペチュアル39 です!






これは、
独立するタイミングで購入した宝物です。







ロレックスは不動産屋のシンボルですよね。笑


時計好きの方以外からはあまり良いイメージがないかもしれません。。
私も以前はそうでしたし、今も大好きなブランドというわけではありません。









私は時計が大好きなので、
色々な時計を見てきました。









その中でもロレックスが不動の人気を誇る理由は、

・資産価値が高いこと(中古でも高く売れる)
・機械式時計の中ではダントツで丈夫なこと(壊れにくい)
・良くも悪くもみんなが知っていること(ステータス)
・自社一貫生産しているマニュファクチュール

この4つだと思います。







そして私がロレックスを選んだ理由は、
資産価値が高いことやステータスよりも、

「丈夫である」

という理由からです。








このオイスターパーペチュアルは、

100m防水なので、雨の日でも安心です。

日付表示がなくシンプルなムーブメントなので、
故障が少ないと思われます。(個人的にもノンデイトの時計が大好きです)

また、衝撃を吸収する装置が搭載されていますので、
ぶつけてしまった時でも安心できます。

そして、
今のご時世、「磁気」がそこら中に発生しています。
職場でも磁気まみれの中で過ごさなくてはなりません。
機械式時計の最大の弱点はこの磁気です。
その点、この時計は磁気の影響を受けにくい素材で作られています。


上記の理由からこの時計を選んだわけです。


IMG_1150





個人的な好みでは、
ジャガールクルトのレベルソや、
ブレゲのアエロナバルのようなクラシカルな時計が好みなのですが、





シンプルかつモダンなデザインのこのオイスターパーペチュアルは、
丈夫な上、どんなスーツでも相性がよく、ビジネスシーンに最も適していると考えた次第です。








と、
つい腕時計の話になると止まらなくなってしまいます。。。









今回は私の個人的な趣味の話になっていますが笑








やはりビジネスマンは腕時計にこだわりを持ちたいですよね。



腕時計好きな方!
ぜひ腕時計談義しましょう!!







今日はそんなお話でした。


いつもお読み頂きありがとうございます!!



 









【他言厳禁】仕入れ担当がこっそり教える新築アパート供給のウラ側


街行く度に目新しいアパートが建築されているほどの空前の新築アパートブームですが、
その実態は…。


アパート投資への融資額がバブル期を超えてもなお、依然として供給の手が止まないほどのブームとなっています。「今買うべきか買わざるべきか」お悩みの方も多いはず。

世の中に溢れている新築アパートの情報は、玉石混淆の状態であり、
『商品のパッケージ』的な「表面利回り」や「立地」に惑わされず、
『商品の中身』である「本質的な投資分析」が必要不可欠です。

アパート建売業者にて仕入れ営業を経験し、現在もアパート用地の仕入れを行っているCFネッツの不動産コンサルタント・小川が、自身の経験を元に、 一世を風靡しているアパートブームのウラ側と、ブームに左右されないアパート投資のポイントをお伝え致します。

ウラ事情をとことん盛り込んだ内容となっておりますので、少人数での限定開催とさせていただきます。 他言厳禁をお約束いただける方のみご参加ください。また業界関係者の方々のご参加もお断りさせていただいております。

下記内容に沿って進行予定となります。
構成の都合上、順番や内容を変更させていただく可能性がございます。
あらかじめご了承ください。

■セミナー内容
1.現在の首都圏アパート市況
2.新築アパート供給のウラ事情
3.アパート用地仕入れのウラ事情
4.ブームに左右されないアパート投資のポイント

講師紹介

小川哲平

◆株式会社シー・エフ・ネッツ
  アセットマネジメント事業部
  不動産コンサルタント 小川 哲平


◆保有資格
 宅地建物取引士
 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
 ハウジングプランナー

 
枠線

【受講料】

 無料!
【開催日時】【会場】【お申込】

2017年11月4日(土)

受  付 13:00~
セミナー 13:30~15:00 

CFネッツ 東京本社
セミナールーム
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅徒歩3分
都営浅草線「宝町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分


 
お申込締切日 11/3(金)
【ご連絡】

お申込フォームより、必要事項を記入のうえ送信してください。
お電話によるお問合せ・お申込みは、0120-177-213へお願いします。
最低催行人数に達しない場合は中止とさせていただく場合があります。

【当日の緊急連絡先】
株式会社シー・エフ・ネッツ企画課
セミナー事業担当0120-177-213まで







今日は不動産投資の準備運動シリーズ第4弾です。




前回までをまだお読みで無い方はこちらをお読みください。









それでは5ステップのおさらいから。


準備運動① 理由付け
「なぜ不動産投資」をするのか


準備運動② 目標設定
不動産投資で「どうなりたい」か


準備運動③ 現状把握
「いまの自分」に適した手段・方法は何か


準備運動④ 基礎の基礎
「何を学ぶ」べきか 


準備運動⑤ 不動産投資第一歩目
「どのように」進めていくか













そして今回は第4弾ということで、
「何を学ぶ」べきかということです。









まあ学ぶべきことは一生をかけても足りないくらい多くありますが、、、









ここでは基礎中の基礎として、
最低限どのような知識があれば、
不動産投資を検討できるかというところにフォーカスして行きます。






項目はこのようになります。
・そもそも不動産投資ってどうやるの?
・利回りって?
・自己資金はいくら必要?
・投資指標について
・注意点






早速、ご説明に移ります。


・そもそも不動産投資ってどうやるの?


 

これは、このブログをお読み頂いている方々は当たり前のことかもしれませんが、

私の友人含め、不動産投資に興味がない方がふらっと読んでくださっているケースもありますので、簡単にご説明します。


「どうやるのか」


結論から言いますと、










不動産屋さんで物件を買うだけです。笑








基本的には、
買った不動産を、
自分が直接誰かに貸したり、
あるいは不動産会社に管理を委託して、その不動産会社が誰かに貸して、
 


その家賃をローンの返済に充てる形になります。



ローンを払い終えたら、家賃が自分の手元に入ってくるようになります。


まあ本当にざっくりですが、笑
私の周りでもこのような質問が多かったので書かせていただきました。



※ちなみに友人の不動産投資のイメージは、買った金額よりも高く売って儲けるのが不動産投資だと思っていたそうです。笑








・利回りって?



これも友人からよく聞かれます。


みなさんがよく不動産の広告などで見かけるのは、
「表面利回り」というものです。


これは、満室の状態と仮定して、
年間入ってくる家賃総額が、物件価格の何パーセントなのかを示しています。


仮に、
年間家賃収入「60万円」がとして、
物件価格が「1,000万」であれば、
表面利回りは「6%」となります。



この利回りにも、
坪単価と同じようにエリア毎で相場があります。
 

坪単価が同じエリア内で、
相場が坪100万のところで、坪80万で買えたらお買い得ですよね。
(一概には言えませんが一般論として)


同様に、
利回り相場が7%のところで、利回り8%だったらお買い得ということになります。
(最近は横浜・川崎では7-7.5%程度、東京では6-6.5%程度です)


ちなみに、
一般的に見かけるのは「表面利回り」ですが、
CFネッツが基本としているのは、
年間総収入から空室率や運営管理費等を引いた「実質利回り」で不動産投資分析をします。

巷の「表面利回り」に踊らされると、失敗してしまうケースもありますのでご注意ください。




・自己資金はいくら必要?

これも一概に言えませんが、
基本的には物件価格の10%-20%必要と考えます。

ですが、
今のご時世、
物件価格に加え、その他諸費用も含めて、
「全額」ローンを組めたりしますので、
自己資金なしでも不動産投資は可能です。

ただ空室が多そうだったり、
返済比率がギリギリだったりする場合は、
ローンの返済に追われることになりますので、
一人一人に合った自己資金の量を見極める必要があると言えます。






・投資指標について

これは一般的な「不動産屋さん」ではあまり耳にする機会はないかもしれません。

ですが、不動産投資を行う上で欠かせない指標となります。

今回のブログでは簡単にご紹介していきます。


「FCR」
これが不動産投資を分析する上で、一番重要視すべき項目かもしれません。
投資の「効率性」を示します。

全ての支出を差し引いた最終的な収入から算出した「本当の利回り」です。

横浜・川崎エリアでは「4.5-5%」
23区エリアでは「4-4.5%」が1つの基準値となります。




「DCR(DSCR)」
こちらは不動産投資をする上での「安全性」を示す指標です。

手元に入る収入が、ローン返済額の何倍あるのかを数値化したもので、
一般的には「1.2倍」あれば安全と言われています。
CFネッツではより安全性を高めるために「1.3倍」を基準としています。

この基準値を保てていれば、
「金利の上昇」や「家賃の下落」などが起きても、
比較的安全に運用できると考えられています。






このほかにも多くの指標があり、
その指標毎により多く分析した方が、
より安全に効率よく不動産投資を行うことができます。





・注意点

最後になりますが、
不動産投資関連書籍やインターネット上などで得た知識で不動産投資を行うと、

取り返しのつかない失敗をしてしまうことがあります。


また一般的な不動産業者も、
儲けを得るために、物件を販売しているケースがあります。

そのような物件をきちんと分析できなければ、思わぬトラブルが起きる可能性もあります。



ごく一部の例外を除いて、
やはり不動産投資を行うには、
「パートナー」の存在が不可欠であると言えます。




我々CFネッツのコンサルタントで言いますと、
みなさまよりも不動産に関わっている時間は多いですし、
不動産業界の慣習なども熟知しています。




あくまでも、
不動産投資を行うのはみなさんですが、
その「アドバイザー」であり「パートナー」であるコンサルタントを見つけることが、

不動産投資を行う上での最善策であると思います。



そのために我々CFネッツのコンサルタントは存在しています。


ぜひ、
ご興味のある方はご相談ください。
売り込みや営業は全く行いません。
ご相談も無料です。







最後はちょっとだけ営業っぽくなりましたが笑







こんなことを覚えておいて頂けると、
色々と役立ちます。



また次回も楽しみにして下さい。



いつもお読み頂きありがとうございます!!




 



【他言厳禁】仕入れ担当がこっそり教える新築アパート供給のウラ側


街行く度に目新しいアパートが建築されているほどの空前の新築アパートブームですが、
その実態は…。


アパート投資への融資額がバブル期を超えてもなお、依然として供給の手が止まないほどのブームとなっています。「今買うべきか買わざるべきか」お悩みの方も多いはず。

世の中に溢れている新築アパートの情報は、玉石混淆の状態であり、
『商品のパッケージ』的な「表面利回り」や「立地」に惑わされず、
『商品の中身』である「本質的な投資分析」が必要不可欠です。

アパート建売業者にて仕入れ営業を経験し、現在もアパート用地の仕入れを行っているCFネッツの不動産コンサルタント・小川が、自身の経験を元に、 一世を風靡しているアパートブームのウラ側と、ブームに左右されないアパート投資のポイントをお伝え致します。

ウラ事情をとことん盛り込んだ内容となっておりますので、少人数での限定開催とさせていただきます。 他言厳禁をお約束いただける方のみご参加ください。また業界関係者の方々のご参加もお断りさせていただいております。

下記内容に沿って進行予定となります。
構成の都合上、順番や内容を変更させていただく可能性がございます。
あらかじめご了承ください。

■セミナー内容
1.現在の首都圏アパート市況
2.新築アパート供給のウラ事情
3.アパート用地仕入れのウラ事情
4.ブームに左右されないアパート投資のポイント

講師紹介

小川哲平

◆株式会社シー・エフ・ネッツ
  アセットマネジメント事業部
  不動産コンサルタント 小川 哲平


◆保有資格
 宅地建物取引士
 2級ファイナンシャル・プランニング技能士
 ハウジングプランナー

 
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【受講料】

 無料!
【開催日時】【会場】【お申込】

2017年11月4日(土)

受  付 13:00~
セミナー 13:30~15:00 

CFネッツ 東京本社
セミナールーム
東京都中央区銀座1丁目13-1
ヒューリック銀座一丁目ビル7階
東京メトロ有楽町線「銀座1丁目」駅徒歩3分
都営浅草線「宝町」駅徒歩3分
東京メトロ銀座線「京橋」駅徒歩4分


 
お申込締切日 11/3(金)
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お電話によるお問合せ・お申込みは、0120-177-213へお願いします。
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【当日の緊急連絡先】
株式会社シー・エフ・ネッツ企画課
セミナー事業担当0120-177-213まで

 

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