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小川哲平の不動産投資ConsultingNote

CFネッツ不動産コンサルタント小川哲平のコンサルティングノート

19 7月

空室物件の募集条件設定









ひと昔前とは違うんです。







以前は、
賃貸募集の条件設定というと、

・そのマンション、アパートの成約事例はどうか
・その周辺エリアの家賃相場はどうか
・広告料が必要なエリアかどうか
・フリーレントをつけるべきかどうか


などといった要素で条件設定をしていました。
これは条件設定の「ベース」となるもので、
重要な要素であることは今でも変わりはありません。





こうして条件を設定すると、
その物件が所在するエリアの仲介業者により、

・成約しやすい物件(フリーレントなど)
・儲けやすい物件(AD多いなど)
・案内しやすい物件(車が停めやすい、事務所から近いなど)


このような要素で更に優先順位がつけられ、
リーシングが行われていました。


「相場」や「仲介業者」の重要度が非常に高かったと言えます。







しかし現在は、
条件設定の「ベース」は変わらないものの、


仲介業者によるスクリーニング・優先順位付けの度合いが薄まり、


部屋探しをしている人が、
自身で「インターネット」で物件を比較検討し、
物件にダイレクトに反響が届くようになりました。








ネットで賃料相場と検索しても、大まかな相場しか読み取れないため、

仲介業者によるスクリーニングよりも、目が粗いものとなります







つまり、

「見せ方」や「伝え方」による影響度合いが拡大化されたということになります。






近年の首都圏への人口移動も相まって、

多角的にチャレンジを行うことで、家賃上昇に繋げられる可能性が高まっています。








過去の成約事例で判断するのではなく、

多少強気な条件設定で募集をスタートし、

反響を見ながら調整していくことで、収益性を上げられるかもしれません。






更に弊社では、

「よりリアルタイムで反響数が確認できるように」
「より正確な反響数をカウントできるように」

新しいシステムを導入しています。






これにより、

インターネットで部屋探しをしている方たちの反響も分析していますので、

条件設定に「ギャップ」が生じていた場合はタイムリーに条件変更を図れるようになりました。






上記より、

特に退去前の募集では強気な条件設定を推進しています。








「退去」というとネガティブな印象がありますが、

このように収益性を高めるチャンスと捉え、ポジティブに進めていきたいものです。































 
11 7月

賃貸需要は既に二極化している












管理物件のリーシングについて、
マーケット分析を行っています。







おかげさまで空室率は3%台を継続できておりますが、

まだまだ空室で困っている物件は多いです。







情報は公開できないのですが、、

現在の空室を分布図のようにマッピングしたところ、

驚くほど空室物件はいくつかのエリアに集中していました。







逆に、そのエリアを除いては、
ほとんど全ての物件は賃貸中となっています。






ここに不動産市場の二極化が明確に見てとることができました。






管理会社の中で見ると、

弊社は物件の築年数が古いものが多いのですが、

その分、駅から近い物件がほとんどです。







しかし、

先に申し上げた賃貸需要が低下しているエリアにおいては、

駅から5分圏内といえども、リーシングに支障が出ています







広告料を2ヶ月、場合によっては3カ月を設定したり、

賃料を4万円台(3万円台も)に設定したり、


そのような条件設定を行っていても、なかなか反響が獲得できないエリアもあるのです。






そのようなエリアでアパートを購入しようと思うと、

表面利回りで9%前後の価格帯が多いのですが、

実際に運用して見ると、リスクに対してリターンが乏しいことに気づくのです。





実際に稼働状況を見ていると、

都内の表面利回り6%の物件の方が明らかに実質の収益率が高いです。








不動産投資を長く続けようという計画の方は、

やはり後者の物件を選ぶべきであると、リーシングを行っていると、

身に染みて感じることができます。







様々な見方がありますが、

リーシングの実感としては、この二極化は更に加速すると考えています。







既に賃貸需要が下落しているエリアに物件を所有されている方は、

売却計画も含め、資本改善の計画を進める必要があります。







もし、これからこのようなエリアの高利回りの物件を購入しようとお考えの方は、

今一度、ご自身の投資計画を検討すべきです。










このようなエリアでも、

投資としての戦い方はいくつかありますので、

上記に当てはまる方は一度ご相談ください。



































 
6 7月

入居者さんへのアンケート調査結果【要約】









定期的に管理会社各社が協力し、
アンケート調査を実施しています。







アパートを企画する際はもちろん、
原状回復工事の内容を検討する際など、







不動産経営に大きく役立つ内容となっています。








明確な情報を抜粋しますと、








「申込者さんの40%は、
仲介業者へ来店する前にインターネット(スマホ)で物件情報を吟味し、
目星を付けていた物件に申し込みをしている」




近年のトレンドとして、
不動産屋の紹介で部屋を選ぶのではなく、
物件情報ポータルサイトで物件を選ぶ人が増えています。


年々、この割合が上昇しており、
今回の調査で40%に到達しました。


より一層、ポータルサイト掲載の内容が重視されることになります。
我々もこの点の更なる強化を実施しています。


また上記のうち、半数の方は、
ストリートビューで周辺環境を確認されていることも要注目です。









「80%以上の申込者さんは、
物件見学の際に建物の外観の状態や共用部の清掃状況を
チェックしている」




これは以前から引き続き、高い割合で重要視されていますが、
意外と対策が難しいものです。



特に廊下の清掃状況や、ゴミ置場の手入れ状態、
外壁の色褪せなどはネガティヴな影響が大きいものです。



物件にもよりますが、
アパートでしたら月に1万円から2万円の間で、
定期清掃サービスを利用できますので、
この辺りは入居促進のための「投資」と考え、
実施したいものです










「自己負担でもいいから、2DK以上の物件の和室を洋室へリフォームしたい」


これは、
弊社でよく御提案させて頂く工事内容ですが、



平成初期に2DKの物件が流行し、
和室になっているケースが多いのですが、



2DKの需要がそもそも少なくなりつつあることに加え、
和室の使い勝手が芳しくないことから、
自費でもいいからリフォームしたい、というお声は垣間見られます。



費用は十数万前後で実施できるケースも多く、
2DKを1LDKにリフォームし、ゆとりのある単身者などもターゲットに
加えることで、物件の価値向上も視野に入れることができます。



畳の表替えをする前に、
一度検討しておきたい項目ですね







そのほかにも、

バストイレ別にした場合の賃料上昇割合や、

満足度の高い設備についてなど、






このアンケート調査で読み取ることができますので、

気になる方は、一度お声がけください。

※弊社オーナー様には一斉にプレゼント致しますので、
お手元に届くまでお待ちください。










近年の経済環境の変化と同様に、

不動産経営の方法も多岐に渡って変化を続けています。






このような情報を分析し、戦略を立てることが、

勝てる不動産経営につながっていきます。



















 
Profile
小川 哲平 Ogawa Teppei
CFネッツ不動産コンサルタント


【経歴】
一部上場企業→外資系企業→中小企業→起業→CFネッツ入社

各事業規模での数多の不動産業務経験を活かし、CFネッツにてアセットマネジメントを行う。数多くのコンサルタントの中でトップの成績を上げた後、現在はプロパティマネジメント部門の責任者を兼任。資産設計から管理運営、出口戦略に至るまで、一貫した不動産投資のコンサルティングを行っている。また、住宅の建築設計・売買や節税対策などにも精通している。セミナー講師はもちろん、TVへの出演や業界紙へのコラム掲載などの情報発信も実施。自身でも学生時代から様々な投資を行っており、不動産投資への多角的なコンサルティングを得意としている。


【保有資格】
宅地建物取引士
不動産総合戦略マスター
公認不動産コンサルティングマスター
ファイナンシャルプランナー
ハウジングライフプランナー
IREM JAPAN会員
損害保険募集人
少額短期保険募集人


【投資経歴】
FX/株/投資信託/個人年金/純金
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